Личная информация
  Регистрация    Забыли пароль?
Имя   Пароль  запомнить
  
 
Разное:
 
Просмотр темы

Форумы > ЖКХ СТРАН МИРА

Автор Тема: Общая информация о зарубежном ЖКХ
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 20 мая 2014, 16:37:21
http://leaderperson.com/article/9-mart-2012/zhkkh-zarubiezhnyi-opyt.html

В отличие от Украины, где сфера ЖКХ требует серьезного реформирования, за рубежом все вопросы в этом направлении уже давно решены. Западному потребителю незнакомы такие явления, как хронические перебои в подаче воды, регулярные отключения света и обветшалые дома, за которые никто не несет ответственности. Здесь всем управляют бизнес и сами потребители, для которых уют и чистота в своем доме и городе – превыше всего!

Интересно, что в большинстве зарубежных стран, например во Франции, Нидерландах, США, Канаде, Польше, Словакии, Чехии, Мексике, Сингапуре, Малайзии и других, управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед ними за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья.

Все основные управленческие решения (прежде всего, по распоряжению финансами и заключению договоров на закупку товаров и услуг) принимаются руководящими органами товарищества (ассоциациями) собственников жилья, в то время как управляющий готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества.
Рынок жилищно-коммунальных услуг формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает их неконкурентоспособными.

Прежде всего это относится к страхованию управляющей компанией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности на случай нанесения ущерба собственникам жилья в результате неправильных действий управляющего. Страхование ответственности управляющих развито в большинстве стран Европы и Америки. Возможно, качество жилищно-коммунальных услуг в Украине тоже кардинально поменялось бы с введением такого подхода нашим законодательством.

Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышается при наличии сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также неуклонное следование стандартам в сфере ЖКХ.

За рубежом профессиональные сообщества управляющих предлагают различные образовательные курсы как базовые, так и повышающие квалификацию. Обучение на таких курсах дает серьезные знания и практические навыки. Большое значение имеет подготовка специалистов по управлению жильем. На Западе многие политехнические вузы, а также специальные колледжи дают базовое образование, позволяющее выпускнику начать работать управляющим.
Законодательством западных стран установлены высокие требования к управляющему недвижимостью.

В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество – юридическое лицо, а заключить на равных для них условиях общий договор с управляющим. В таком случае органом, ответственным за принятие решений, выступает общее собрание собственников жилья, а управляющий готовит свои предложения для вынесения их на его рассмотрение и утверждение.
В странах Восточной Европы управленческо-ремонтно-обслуживающие организации постепенно разделились на организации более узкой специализации в соответствии с требованиями повышения экономической эффективности их деятельности. Таким образом, рынок развивается в сторону специализации и усиления конкуренции между организациями с одинаковой специализацией.
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Общая информация о зарубежном ЖКХ
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 23 сентября 2014, 09:31:01
Из книги: Залкинд Л.О., Торопушина Е.Е. Жилищная политика в России: Северное измерение. – Апатиты: изд. Кольского научного центра РАН, 2009. – 140 с.:
"... например, и в Норвегии и в Дании каждый собственник автоматически является членом соответствующей ассоциации по управлению общим имуществом, и принятие решения возлагается только на собственников, явившихся на соответствующее собрание, без ограничений по явке. В то время как в России законодательно закреплена необязательность участия в ассоциации собственников и необходимость присутствия на собрании по управлению не менее 50% собственников."
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Общая информация о зарубежном ЖКХ
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 23 сентября 2014, 14:34:18
Реформирование ЖКХ. «Галопом по Европам»


Реформирование ЖКХ — больная тема для России. Уже второй десяток лет реформа буксует, так и не начав приносить долгожданные плоды. По мнению экспертов, это происходит из-за того, что в стране до сих пор не сформирован рынок ЖКХ: только очень незначительное количество жилых домов по-настоящему стали рыночными единицами. Также существуют большие сложности в формировании полноценного и конкурентного рынка обслуживающих организаций.

Несовершенная законодательная база, плохо отрегулированные инструменты распределения финансовых потоков, недоверие со стороны населения — все эти факторы являются тормозом российских реформ, что едва ли можно преодолеть в ближайшее время. Попробуем сравнить ЖКХ России и развитых европейских стран, которые уже решили проблему реформирования отрасли. Каждое государство сделало это по-своему, с учетом не только экономической ситуации в стране, но и национального менталитета.

Кто хозяин положения?

Есть три модели реорганизации существующих «коммунальных» отношений. В первом случае предприятия тепло- и водоснабжения являются акционерными организациями, основной пакет акций которых принадлежит муниципалитету. Такая модель принята во многих странах Европы: Голландии, Бельгии, Германии, Австрии, а также в Скандинавских странах.

В Германии, например, непосредственным управлением жилыми домами занимаются специальные компании, в компетенцию которых входит техническая поддержка, бухгалтерский учет и собственно управление домом. В ведомстве таких управляющих компаний находится от 25 до 500 квартир.

Вторая модель интенсивно развивается по всему миру, но первыми использовали ее французы. Речь идет о муниципальной собственности на инженерные инфраструктурные объекты и управлении ими на контрактных условиях, то есть собственником всего ЖКХ является государство. На базе этой собственности частными компаниями развертывается предпринимательская деятельность. После строительства объекты ЖКХ передаются муниципалитету. Коммунальные службы по преимуществу муниципальные. В то же время достаточно распространен опыт применения концессий в коммунальном хозяйстве.

В сфере городского хозяйства Франции большое количество проблем, касающихся повседневной жизни граждан, решает так называемая коммуна — устойчивая административно-территориальная единица. В ее ведении находятся вопросы организации водоснабжения, канализации, вывоза и переработки бытовых отходов, технического обслуживания и пр. Во Франции наряду с национализированными газовыми сетями и государственной энергетикой существуют компании частные, а также функционирующие на основе договора концессии. Они относительно невелики, однако их роль в повышении эффективности снабжения населения коммунальными услугами весьма значительна.

По третьему пути — полной приватизации коммунальных объектов, при которой они переходят в собственность частных компаний, пошли только два государства мира: Великобритания и Чили.

Финансирование основных фондов

Вне зависимости от собственности на предприятия ЖКХ схема финансирования обновления основных фондов всегда одна и та же. Предприятие-оператор привлекает долгосрочное финансирование на финансовых рынках и на привлеченные средства обновляет фонды. Затем в течение 15 лет выплачивает кредит, ставки которого, по российским меркам, очень низки. Только потом предприятие начинает получать хорошую прибыль. Процесс этот постоянный, поэтому в реальности оператор постепенно привлекает средства, постепенно обновляет фонды, постепенно получает прибыль. В этом долгосрочном бизнесе 5–7% прибыли — очень хороший показатель.

К сожалению, у нас в стране нет такого финансового рынка, чтобы предприятие — оператор ЖКХ могло привлечь $25 млн. на 15 лет хотя бы под 5% годовых. На длинные инвестиции мало кто согласен.

Роль государства — создать условия

Государственный аппарат каждой страны по-своему видит свою роль в создании условий для реформирования отрасли ЖКХ. Великобритания, например, долго шла к созданию общественно приемлемых и коммерчески привлекательных условий в коммунальном секторе. Так, в 1997 г. при лейбористах был введен запрет на отключение водоснабжения для бытовых потребителей, но одновременно принято решение о включении недоплаченных потребителями сумм в действующий тариф. Еще одно важное решение британских властей — перевод и объединение сотни муниципальных водоканалов в собственность десяти региональных государственных компаний и последующая их приватизация. Причем перед приватизацией государство списало все долги коммунальных предприятий, взяло на себя расходы на приведение имущества в работоспособное состояние, провело его паспортизацию.

В Финляндии всю жилищно-коммунальную систему регулирует бизнес. Государство фактически отстранилось от помощи собственникам жилья. Но, если тот или иной дом нуждается в капитальном ремонте, акционерное общество вправе взять долгосрочный кредит, который распределяется между всеми членами общества и погашается в течение 15–20 лет. В погашении процентов по кредиту и проявляется участие государства. Банковская система настолько отлажена, что получение ссуды — процесс достаточно простой и быстрый, не требующий залога недвижимости.

Массовая приватизация жилья в Эстонии состоялась всего за три года. Это был очень болезненный и жесткий процесс, но он был необходим для быстрого создания в стране рынка ЖКХ. Задачей приватизации было освободить государство и местные власти от управления жилфондами, передав эти заботы жильцам. Государство окончательно уходило из сферы ЖКХ. А у людей появилась реальная собственность, которую можно было продать, купить, заложить. Реформа ЖКХ Эстонии заняла меньше десяти лет. Причем с самого начала было решено, что никаких государственных дотаций предприятия не получат. Что касается людей, страдавших от роста цен и безработицы, то систему социальных пособий было решено сделать максимально адресной. Однако правительство Эстонии прекрасно понимало, что предприятия коммунального сектора, да еще с регулируемыми ценами, как известно, убыточны. Поэтому, начиная с 1999 г., в Эстонии отменили налог на прибыль предприятий. Новые владельцы бывших ЖЭКов стали активными игроками на рынке недвижимости и коммунальных услуг. А отношения между продавцом услуги и заказчиком изменились коренным образом. Не удивительно, что к предприятиям коммунального хозяйства Эстонии стали проявлять интерес зарубежные инвесторы.

К 2001 г. ЖЭКи — муниципальные посредники между производителями и потребителями коммунальных услуг — стали ликвидироваться либо продавались в частные руки. В Эстонии вздохнули посвободней, только когда подоспели недорогие — 8,5% годовых — кредиты Европейского банка реконструкции и развития, выдаваемые самоуправлениям. Эти кредиты имели строго целевое назначение и ушли на реновацию тепло- и водных хозяйств.

Что почем?

Ценовая политика в сфере ЖКХ у каждой страны своя. Например, в Восточной Германии цены на жилищно-коммунальные услуги долгое время формировались государством и десятилетиями оставались на одном уровне. Предоставляемые субсидии были включены в стоимость услуг. Такое ценообразование не позволяло поддерживать на должном уровне и модернизировать коммунальную инфраструктуру, ощутимо нагружало бюджет.

С 1989 г. в Восточной Германии началось реформирование ЖКХ. В целях совершенствования ценообразования прежде всего необходимо было проработать схемы, которые позволяли покрывать текущие затраты в среднесрочной перспективе. Первым шагом стал отказ от предоставления социальной помощи населению через коммунальные предприятия и переход к адресному субсидированию.

То есть необеспеченные слои населения получали помощь за счет богатых, а не наряду с ними, как это происходит при дотации тарифов. Освободившиеся бюджетные средства были направлены в качестве инвестиций в модернизацию сетей и оборудования. Средства выделялись путем предоставления грантов и кредитов под низкие проценты. Быстро росли тарифы, а коммунальные предприятия перешли к тому, что выставляли счета за фактическое потребление. Стала также ясна необходимость перехода на новые энергосберегающие технологии. Во всей Европе уже стало привычным энергию солнца, воды и ветра преобразовывать в электрическую.

Сегодня в Германии практикуется солидарная ответственность за платежи. Это значит, что каждый собственник обязан платить взносы, но если он не в состоянии внести плату в настоящий момент, его долю оплачивают все остальные владельцы квартир, с которыми он впоследствии обязан рассчитаться.

В Эстонии все наоборот. Первые квартирные товарищества стали организовываться там в 1996 г. Но существование товарищества вовсе не означает коллективной финансовой ответственности. За оплату потребленных услуг каждый владелец квартиры отвечает сам. Дома, где организовалось товарищество, первым делом устанавливали счетчики воды, тепла, газа и начинали сами выставлять счета жильцам, исходя из реального потребления.

В Финляндии правительство не принимает непосредственного участия в установлении тарифа. Только в случае жалобы потребителя на тариф орган по конкуренции, работающий под эгидой министерства торговли и промышленности, решает вопрос о наличии или отсутствии свободной конкуренции. На основе решений возможны штрафы для поставщика и компенсации для потребителя.

Таким образом, в Финляндии практически нет жестко регулируемых тарифов. Председатели акционерных обществ договариваются с поставщиками о минимизации платы за пользование теплом, газом, водой. С неплательщиками в Финляндии поступают так же сурово, как и в Эстонии. Как только скапливается определенная сумма долга — грозит выселение. Все механизмы приведения в исполнение судебного постановления четко отлажены.

А в России?

А в России пока ЖКХ остается, по сути, прежним — всем заправляют те же руководители тех же организаций. Практически отсутствует конкуренции в области жилищно-коммунального бизнеса, а также рынок управления жильем. Зарегистрировать ТСЖ даже после положительного решения суда крайне сложно. В этих условиях психологическая неготовность населения к переменам и его недоверие к реформам не вызывает удивления. А ведь именно этот фактор и является одним из важнейших для успешного реформирования.

Автор: по материалам редакции
Дата: 06.06.2008
«Федеральный строительный рынок» № 69

http://fsr-stroy.ru/archive/9114
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Общая информация о зарубежном ЖКХ
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 23 сентября 2014, 14:39:24
Реформа отношений в ЖКХ: ориентируемся на соседей

http://jkg-portal.com.ua/ru/publication/one/reforma-vdnosin-u-zhkg-orntumosya-na-susdv18183

02 сентября 2011 г. 05:10239



А начиналось все одинаково

Конечно, реформу ЖКХ целиком охватить практически нереально, поэтому сосредоточимся пока на реформе отношений участников жилищно-коммунальной сферы.

Анализируя тему, несложно прийти к выводу, что для всех, тогда еще социалистических стран ближнего зарубежья, а тем более для стран постсоветского пространства, причина необходимости пересмотра отношений в жилищно-коммунальной сфере была общей - отсутствие ресурсов у государства на содержание и ремонт изношенного жилого фонда и сетей.

Именно поэтому практически во всех бывших социалистических странах в переходной период – в 90-е годы прошлого века – происходила приватизация жилья и переход в частные руки компаний – природных монополистов. Но при этом государство как-то нечетко сформулировало правила игры на образовавшемся рынке, он стал неконтролируемым, что привело к созданию теперь уже частных монополий. ЖЭКи и подобные им коммунальные организации, и до того не совсем эффективные, стали и вовсе убыточными, поэтому качество услуг значительно снизилось. Природные монополисты стали завышать тарифы, пользуясь отсутствием механизмов их регулирования. Естественно, недовольство населения возрастало. Власти вынуждены были что-то делать...

Польский пример
Как уже отмечалось, наиболее подходящим для нас опытом реформирования ЖКХ многие специалисты считают опыт Польши и прибалтийских стран. «В этих странах система взаимоотношений в ЖКХ выстраивается в течение последних 20 лет, и уже дала позитивные результаты, - комментирует заместитель руководителя проекта IFC «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины» София Линн. – Там развиты рыночные механизмы – уже давно разобрались, кто продавец, а кто покупатель, и определились с уровнем их ответственности».

Начнем с Польши. В стране до 90-х годов существовали жилищные кооперативы - структуры, аналогичные нашим ЖЭКам, - а правительство контролировало коммунальные тарифы. В общем, все как у нас.

«Польша провела реформу еще в 90-е годы, - конкретизирует Дмитрий Корчак, руководитель Киевского центра содействия развитию ОСМД. - С 1994 по 1997 годы был принят ряд законов, основным из которых был Гражданский кодекс по ЖКХ».

Основная реформа в Польше прошла в течение пяти лет. Ее можно разделить на три составляющие:

1. Административные изменения: были приняты достаточно жесткие законы о местном самоуправлении и ликвидации ЖЭКов. Жители многоквартирных домов получили право напрямую заключать договоры с поставщиками услуг. Тарифная политика стала предметом договорных обязательств между поставщиками и потребителями услуг, в которую государство не вмешивалось. Повышение тарифов стало невыгодно поставщикам, ведь это означало бы разрыв договорных обязательств в одностороннем порядке и судебное разбирательство, грозящее природному монополисту правовыми и финансовыми издержками.

2. Был законодательно закреплен институт управляющих компаний и определены требования к жилищным товариществам (аналог ОСМД). Закон о собственности на жилье четко регулировал деятельность этих товариществ. Товарищества действовали как юридические лица, стали заказчиками услуг и ресурсов, вследствие чего стали возникать рыночные отношения в сфере ЖКХ, что, в свою очередь, грозило возникновением конфликтов из-за неразвитости рынка. По этой причине в стране начали действовать общественные организации, защищающие права членов товариществ.

3. На законодательном уровне было введено сертифицирование управляющих компаний. Лицензию на деятельность УК выдавало государство. И для компаний, работающих на этом рынке, лишение лицензии грозило крахом. Поэтому они были заинтересованы в предоставлении качественных услуг.

Как видим, создание рынка коммунальных услуг стимулировало само государство, так как понимало, что справиться с изношенным жилым фондом и сетями за средства госбюджета будет нелегко.

Нелишним будет отметить, что выкуп жилья у государства сопровождался в Польше широкомасштабной приватизацией придомовых территорий и земли под жилыми домами.

Развитию реформы во взаимоотношениях в ЖКХ способствовала не только законодательная деятельность государства. Существовала заинтересованность и со стороны банков, которые видели свою выгоду и ощущали поддержку со стороны правительства страны. Коммерческие и государственные банки предоставляли кредиты жилищным товариществам для модернизации жилого фонда. Они давали кредиты с низким процентом (2-10 %) под гарантию возврата через тарифную политику. Кроме того, товарищество могло выиграть грант, и получить от государства финансирование на покрытие процентов по кредиту.

За пять первых лет реформы поляки четко отрегулировали взаимоотношения в сфере ЖКХ. После этого в стране резко увеличилось количество жилищных товариществ. По состоянию на 2005 год их было порядка 107 тыс. Сегодня в Польше в жилищных товариществах находится около 98 % многоквартирных домов, и о глобальных проблемах в сфере ЖКХ постепенно забывают...

Прибалтика: медленно, но уверенно
На постсоветском пространстве успеха в реализации реформ, уровень которого можно оценить по размеру инвестиций в отрасль и мнению потребителей, удалось добиться только прибалтийским странам, считает Алена Бабак, директор ООО «Институт местного развития».

Но, по мнению специалистов, законченной реформу отношений в сфере ЖКХ можно считать только в Эстонии.

По-сути, реформа ЖКХ Эстонии, которая заняла около десяти лет, мало чем отличалась от польского сценария. Первые квартирные товарищества (опять же, аналог наших ОСМД) стали появляться там в 1996 году. Организовывались они при поддержке государства, и даже в приказном порядке: жильцы либо вступали в товарищества и распоряжались домом сами, либо в управление частной компании дом передавало государство. Это подстегивало жителей к действиям.

Товарищества имели статус коллективного собственника. Первым делом они устанавливали счетчики воды, тепла, газа и начинали сами выставлять счета жильцам, исходя из реального потребления, но при этом оставались некоммерческими организациями.

Стремительно приватизировались ЖЭКи. Этого правительству удалось достичь, поставив ультиматум: или убыточные ЖЭКи приватизируются, или уничтожаются. Умирать не хотелось никому, поэтому частные ЖЭКи уже скоро стали активными игроками на рынке недвижимости и коммунальных услуг, и достаточно быстро практически вытеснили государство из сферы ЖКХ. Благо, правительство и местные власти особо не сопротивлялись, и даже с радостью перекладывали накопившиеся проблемы на плечи частных компаний.

Вопросы по земле решались тоже очень жестко: хотите придомовую территорию, вступайте в товарищества, иначе отдадим ее частным инвесторам.

Изменились и взаимоотношения между потребителем и поставщиком услуг. Последние предоставляли ресурсы и услуги по ценам, которые диктовал рынок. Потребители же не могли не платить за потребленные услуги и ресурсы.

«В Эстонии с должниками боролись очень жестко, - говорит Василий Яструбинский, начальник Главного управления по вопросам ценовой политики КГГА. – Кроме эмоционального давления, которое оказывалось со стороны неравнодушных членов квартирных товариществ, вынужденных платить за нерадивого соседа, существует четкая процедура взыскания долгов. Товарищество на законных основаниях может выселить неплательщика и продать имущество для погашения долга».

В итоге, сегодня случаев применения таких санкций становится все меньше, ведь отношение эстонцев к жилью, обязательствам и долгам полностью изменилось.

Вскоре к предприятиям коммунального хозяйства Эстонии стали проявлять интерес зарубежные инвесторы. И сейчас ЖКХ страны работает по правилам конкурентного рынка, на котором могут работать только те, кто может лучше, быстрее, дешевле.

Конечно же, коммунальные платежи в Эстонии и Польше нельзя сравнить с нашими, цены иногда выше в десятки раз, но они обоснованы, и люди понимают, что платят за комфорт, о котором мы пока только говорим...

Зачем изобретать колесо?
Казалось бы, зачем Украине изобретать свои подходы в реформе ЖКХ, ведь можно просто использовать опыт Польши и Эстонии, тем более что мы уже сделали много похожего: давно передали жилье и природные монополии в частную собственность, разработали массу законов, в том числе и об ОСМД и т.д. В чем же причины такого отставания?

Первая причина – административная. Долгое время мы топтались на месте: проблемы ЖКХ были лишь подспорьем для популистских заявлений чиновников, обещающих избирателям комфортную жизнь. Эффективной работы коммунальной сферы нельзя ждать от неэффективного государства. Поэтому реформа ЖКХ невозможна без административной реформы, которая, как известно, у нас тоже затянулась.

Вторая причина – несовершенство законодательной базы и отношение украинцев к действующему законодательству. У нас не всегда соблюдаются даже самые жесткие законы. Да и контроль над их исполнением оставляет желать лучшего. Суды тянуться годами и часто заканчиваются не в пользу пострадавшего. Отсюда и неверие людей в обещанную законом «благодать» и отсутствие желания понимать суть и выгоды создания ОСМД и привлечения управляющих компаний.

Но опыт соседей показывает, - самое главное, что тормозит реформу взаимоотношений в ЖКХ в Украине и, пожалуй, в России – это менталитет жителей многоквартирных домов, социалистическая психология, которых никак не изменится. Инертность жителей, нежелание вникать в то, куда тратятся их деньги, желание жить по-европейски, но нежелание для этого что-то делать – вот что значительно тормозит реформу отношений в ЖКХ. Позиция «моя хата скраю» губительна для любых инициатив.

Украинцы и россияне привыкли, что они платят за коммунальные услуги копейки, и за эти копейки государство должно обеспечивать их всем необходимым. Это удобно, но сегодня, к сожалению, невозможно. В ЖКХ Украины роль государства становится все меньше, а рыночных механизмов - все больше. Мы медленно, но верно идем по пути более расторопных стран-соседей. Поэтому, как бы трудно это ни было, в конце концов, придется принять рыночное правило, гласящее, что стоимость любого товара должна быть обоснована, а тот, кто не платит - ничего не получает.

Возможно, пора присмотреться к опыту стран-соседей, прекратить государству жаловаться на жителей, а жителям - на государство и перейти, наконец, к конструктивному диалогу, или хотя бы прислушаться друг к другу...

Евгений Ридош, специально для ИА «Украина Коммунальная».

http://jkg-portal.com.ua/ru/publication/one/reforma-vdnosin-u-zhkg-orntumosya-na-susdv18183
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Общая информация о зарубежном ЖКХ
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 30 сентября 2014, 07:43:22
Зарубежный опыт управления многоквартирными домами

Журнал "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера", № 10, 2011
Автор: С.А. Кирсанов, канд. экон. наук, зав. кафедрой “Государственное и муниципальное управления” СПбИГО
Тема: Опыт регионов

Одну из основных проблем управления жилым домом в России – повышение качества жилищных и коммунальных услуг – необходимо решать поэтапно, опираясь на зарубежный опыт по эффективному управлению многоквартирными домами и внедряя его в российскую практику в той мере, в какой это возможно.
Предоставление жилищных и коммунальных услуг является интернациональной темой, объединяющей большинство цивилизованных стран и оперирующей достаточно близкими понятиями. Для получения качественных жилищных и коммунальных услуг собственники жилья за рубежом объединяются в некоммерческую потребительскую организацию, объединяющую собственников объектов недвижимого имущества или пайщиков, создаваемую с целью управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения имуществом. Объединение собственников жилья (ОСЖ) стало обобщающим понятием различных юридических форм жилищной кооперации, например, таких как. территориальные сообщества жителей (Planning Unit Developments – PUD), кондоминиумы (Condominium Association), жилищные кооперативы (Housing Cooperatives) в США и Канаде; синдикаты во Франции; квартирные акционерные общества в Финляндии; объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) в Украине; товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в России.
Таким образом, с точки зрения подхода к предоставлению жилищно-коммунальных услуг Россия не строит свою уникальную модель, а воспринимает международный опыт, проверенный десятилетиями. Но необходимо отметить, что наша страна имеет и некоторую историю развития своих ОСЖ. Например, в дореволюционной России существовали города-сады; в период НЭПа – жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ). Молодежные жилищные кооперативы (МЖК) были распространены в СССР в 1970–1990-е гг.
Зарубежный опыт знакомит нас с наиболее передовыми знаниями в сфере управления многоквартирными домами (далее – МКД). Различие подходов к управлению МКД со стороны органов власти за рубежом и в России побуждает наши муниципалитеты внедрять апробированный многолетний опыт других стран.
Прежде всего, отметим, что в большинстве зарубежных стран, например во Франции, Нидерландах, США, Канаде, Польше, Словакии, Чехии, Мексике, Сингапуре, Малайзии и других, управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед ними за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. Подчеркнем, что все основные управленческие решения (прежде всего, по распоряжению финансами и заключению договоров на закупку товаров и услуг) принимаются руководящими органами товарищества (ассоциациями) собственников жилья, в то время как управляющий готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества. Таким образом, с учетом зарубежного опыта, представляется целесообразным повысить в России роль правления и председателя ТСЖ.
Рынок жилищно-коммунальных услуг формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает их неконкурентоспособными. Прежде всего, это относится к страхованию управляющей компанией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности на случай нанесения ущерба собственникам жилья в результате неправильных действий управляющего.
Страхование ответственности управляющих развито в большинстве стран Европы и Америки. Возможно, качество жилищно-коммунальных услуг в России тоже кардинально поменялось бы с введением такого подхода нашим законодательством.
Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышается при наличии сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также неуклонное следование стандартам в сфере ЖКХ.
За рубежом профессиональные сообщества управляющих предлагают различные образовательные курсы, как базовые, так и повышающие квалификацию. Обучение на таких курсах дает серьезные знания и практические навыки.
Большое значение имеет подготовка специалистов по управлению жильем. На Западе многие политехнические вузы, а также специальные колледжи дают базовое образование, позволяющее выпускнику начать работать управляющим. К сожалению, в Минобразования России о таком подходе пока даже не задумываются.
Законодательством западных стран установлены высокие требования к управляющему недвижимостью.
Пример
В Германии управляющий должен иметь высшее образование и квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работника, а также обладать такими личностными качествами, как коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты.
В Венгрии согласно закону “О товариществах собственников жилья” управляющими кондоминиумами могут быть только лица, прошедшие соответствующую профессиональную подготовку.С 1999 г. в стране получили государственную лицензию курсы обучения по специальностям “управляющий кондоминиума” и “управляющий недвижимостью”. Оба курса обучения отвечают критериям профессиональной подготовки, экзамены сдаются в соответствии с распоряжением министерства внутренних дел Венгрии.
Любопытен для нас опыт Польши, которая в числе первых из государств бывшего социалистического лагеря перешла на управление в сфере управления ЖКХ, создав акционерное общество со 100-процентным государственным или городским капиталом. Были объединены все виды коммунальных услуг в единую компанию. Все экономические, технологические процессы осуществляется холдингом. Основной курс, который взят поляками, – оказание качественной услуги и обеспечение надежности функционирования всех объектов.
В сфере ЖКХ Польши действуют поставщики разных форм собственности. Так, в Краковский коммунальный холдинг входят предприятия энергетики, водоканала, муниципального транспорта. При этом 100% акций холдинга принадлежит Гмине (мэрии) г. Кракова, которая управляет денежными потоками, производством, ведет контроль. Несмотря на то, что холдинг – акционерное общество, власть в Кракове даже не планирует продажу акций. В то же время, на рынке таких услуг, как уборка, вывоз мусора, обслуживание жилья в плане ремонта – много частников. Для модернизации, переоборудования они пользовались и пользуются очень льготными кредитами.
В России, в первую очередь, стоит проблема нехватки средств и несвоевременные платежи за оказанные услуги. Несвоевременная оплата ЖКУ сдерживает качество выполняемых работ. В Польше нет такого явления как массовые неплатежи, проблем неоплаты услуг вообще не возникает. Там давно отработана система субсидий, льгот, тарифов и кредитов.
В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество – юридическое лицо, а заключить на равных для них условиях общий договор с управляющим. В таком случае органом, ответственным за принятие решений, выступает общее собрание собственников жилья, а управляющий готовит свои предложения для вынесения их на его рассмотрение и утверждение.
В странах Восточной Европы управленческо-ремонтно-обслуживающие организации постепенно разделились на организации более узкой специализации в соответствии с требованиями повышения экономической эффективности их деятельности. Таким образом, рынок развивается в сторону специализации и усиления конкуренции между организациями с одинаковой специализацией[1].
Западные страны и США демонстрируют развитый рынок жилищных услуг с узкоспециализированной деятельностью организаций в сфере содержания и ремонта жилья.
Пример
На Западе и в США инженерные сети внутри дома обслуживает одна фирма, приборы учета на системах теплоснабжения – вторая, насосы, установленные на системах теплоснабжения, – третья, бойлер (теплообменник) – четвертая и т. д. Для этого собственникам жилья необходим такой управляющий, который знает рынок подрядных работ и преимущества применения различных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и выступает как консультант по этим вопросам.
Выделение за рубежом управления МКД в самостоятельный вид деятельности способствует увеличению предложений со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентного рынка услуг по управлению, развитию малого и индивидуального предпринимательства в области управления жильем.
Так, в Швеции широко развито движение квартиросъемщиков, которые следят за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ценами на них, ведут работу по взаимодействию с государственными и муниципальными органами власти, защищают свои права в суде. Несколько союзов и ассоциаций квартиросъемщиков, численность членов в которых достигает сотен тысяч, представляет собой огромную силу, с которой считаются все политические партии. Такие ассоциации имеют свою штаб-квартиру, региональные и местные отделения.
Главная цель жилищного движения – повышение заинтересованности квартиросъемщиков в выработке грамотных решений относительно домов, в которых они живут, вовлечение их в процесс принятия таких решений. Для этого за рубежом применяются две разные модели – модель “скидки” и модель “амортизации”. Модель “скидки” предполагает возможность выбора тех услуг, в которых нуждается квартиросъемщик. Пропорционально этому рассчитывается квартплата. Согласно модели “амортизации”, чем бережнее вы относитесь к своему жилью, тем меньше платите. Разве что-то мешает российским квартиросъемщикам (собственникам и нанимателям) тоже начать объединяться для защиты своих прав в сфере ЖКХ?
Очень важный факт: в Швеции для решения проблем в этой сфере создан и успешно функционирует Жилищный суд, результатами работы которого являются: полная прозрачность деятельности всех структур ЖКХ и тарифов на жилищно-коммунальные услуги; отсутствие коррупции; близкое к идеальному качество обслуживания потребителей; предъявление простыми жителями исков монополисту – обычное дело (причем в большинстве случаев выигрывают жильцы).
В Германии законодательством определены организационные принципы кооперативов, а именно: внутренняя демократия, экономическая поддержка членов кооператива, самоорганизация и взаимопомощь, солидарная ответственность и некоммерческая деятельность. Отличительной особенностью данных кооперативов является то, что любой гражданин Германии обязан вступить в товарищество вместе с приобретением квартиры в собственность, и ни один из собственников квартир не может отказаться от вступления в товарищество. Так же решение о проведении ремонта или модернизации жилья принимаются с учетом не только конструктивных особенностей зданий, но и того, какие социальные группы в нем проживают.
Охарактеризуем систему ЖКХ Финляндии и Франции, которые отличаются высоким качеством предоставляемых ЖКУ.
В Финляндии 1,4 миллиона домов объединены в 70 тыс. акционерных обществ – владельцев жилой недвижимости. 50 тыс. из них пользуются услугами компаний по управлению недвижимостью (операторов), 20 тыс. управляются самостоятельно. Оператор (управляющая компания), прежде всего, отвечает за ежедневное управление в соответствии и согласно договору на управление, в котором оговариваются условия и перечень услуг и расценки.
Оператор (управляющая компания) выбирает эксплуатирующую организацию, для небольших объектов члены товарищества выбирают ее сами.
Эксплуатирующая организация предоставляет жилищно-коммунальные услуги либо самостоятельно, либо по договору со специализированными компаниями (ремонтно-строительные, уборка территории, снега, охрана, вывоз мусора и пр.). Эксплуатирующая организация ежегодно отчитывается перед жильцами о доходах и расходах, а также балансе общества собственников жилья. При этом в Хельсинки всеми коммунальными системами владеет город. Мэр города считает, что так надежнее – никто не отключит отопление ни при каких обстоятельствах. Правда, при этом множество электростанций в Финляндии находится в частных руках. Более того, отопление в Хельсинки централизованное. Однако это не мешает бесперебойно предоставлять услуги ЖКХ, а морозы не повергают руководство города в знакомое многим российским губернаторам состояние тягостного ожидания: может, пронесет.
А функционирует все нормально в этих условиях просто потому, что ЖКХ в Финляндии, как и во многих других странах, давно уже нормальный бизнес (конечно, с учетом социальных особенностей). И не важно, кому принадлежат объекты ЖКХ, централизована система отопления или нет. Главное — сама система управления строится по одинаковым правилам: минимизация издержек и использование передовых технологий. Например, для выработки электроэнергии и тепла можно использовать три источника — уголь, газ и гидроэнергию. Выбирается то, что дешевле. А на случай сильных морозов (-30° и ниже) в городе есть резервные станции, которые работают на масле. Особая гордость мэра — две отапливаемые улицы Хельсинки. Туда совершенно без всяких дополнительных затрат идет вторичное тепло из домов.
Что касается конкуренции, то у горожанина есть право и технические возможности выбрать, у кого выгоднее покупать услуги. В этом случае он должен оплатить городским сетям услуги передачи электроэнергии от альтернативных источников. При этом власти следят, чтобы у компаний не было конкурентных преимуществ.
Конечно, в Финляндии нет 60-процентного износа коммунального оборудования, но все равно на поддержание систем в рабочем состоянии, на их обновление, на новые проекты нужны деньги. Но деньги приходят туда, где система управления понятна и стабильна, где кредит не проблема ни для муниципальной, ни для частной структуры и где гарантируется возврат вложений с прибылью. Местный водоканал – структура, которой полностью владеет город. Это коммерческое предприятие со своим бюджетом. В его распоряжении находятся и сети водоснабжения, и канализационные сети, и все водонапорные башни. Предприятие взяло когда-то кредит в 150 млн евро на 20 лет и постепенно выплачивает его из своих доходов. . . .


ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в октябрьском номере журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера"

[1] Макаров Г. Отечественный и зарубежный опят самоуправления в городских многоквартирных домах // Хозяйство и право. 2011. № 6. С. 31.
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Общая информация о зарубежном ЖКХ
zurkan
Пользователь

zurkan - нет у меня аватара



Заглядываю на огонёк

Сообщений: 1
Зарегистрирован: 15.04.2015
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 15 апреля 2015, 15:56:44
и все водонапорные башни. Предприятие взяло когда-то кредит в 150 млн евро на 20 лет и постепенно выплачивает его из своих доходов. . .


sara
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Общая информация о зарубежном ЖКХ
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 05 августа 2015, 18:48:06
http://ngk48.ru/news_article/11438775803
Интернет-обзор зарубежного опыта в сфере ЖКХ


Характеристики объектов

История

...Слово "кондоминиум" происходит из латинского языка, и обозначает "совладение". Этому термину почти две тысячи лет, а сама идея кондоминиума зародилась во времена Римской империи, когда Сенат принял законы, разрешавшие гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских "многосемейных" домах...

...Закон о кондоминиумах США начинается с постулата, по которому границы собственности, установленные по поверхности земли, распространяются вглубь до центра земли и вверх до верхних слоев атмосферы….

…Любое строение, возведенное на земельном участке, неразрывно связано с земельным участком. Таким образом, каждый домовладелец в кондоминиуме в США является сособственником земельного участка, входящего в состав кондоминиума...

… на Западе, особенно в США, где исторически подавляющая часть жилищного фонда находится в частной собственности, под приватизацией понималась не массовая бесплатная передача жилья гражданам…, а продажа жилья… В США и европейских странах жилые дома либо полностью принадлежат одному собственнику, будь то муниципалитет или частное лицо, либо это кондоминиум, в котором нет муниципальной собственности. На западе невозможно увидеть дом, где одновременно были бы муниципальные и частные квартиры...

…каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически является членом ассоциации…

… практически каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. На западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья. В основном такие дела касаются задолженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушения установленных в кондоминиуме правил...

…собственники жилья в кондоминиумах не требуют какой-либо финансовой помощи от муниципалитетов, поскольку всегда сами оплачивали стоимость услуг по содержанию и ремонту своего собственного жилья...

...Количество объединений собственников жилья (ОСЖ) во Франции с 2000 по 2008 годы увеличилось в 1,6 раз, в Финляндии в 1,4 раза...

...Количество объединений собственников жилья (ОСЖ) в Польше с 2000 по 2008 годы увеличилось в 2,7 раз, в Венгрии в 2,4, а в Словакии в 3,2 раза...

...Польша: Товарищество оплачивает все услуги (отопление, водоснабжение, электроэнергия и т.д.), а с неплательщиками разбирается уже самостоятельно -- максимальный срок неуплаты составляет, как правило, 3 месяца. Само же товарищество не связано ни с какими управляющими и эксплуатирующими организациями, а напрямую заключает договора с местными фирмами на оказание услуг по вывозке мусора, обслуживанию лифта или ремонту водопроводных кранов. При всем этом тарифы на услуги не могут быть произвольно завышены -- они утверждаются органами государственной власти, однако даже в стоящих рядом жилых домах могут отличаться друг от друга...

...В Казахстане: объект кондоминиума - это единый имущественный комплекс, который состоит из жилых и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности физических и юридических лиц, государства, и общего имущества, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности (подпункт 12 статьи 2 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях»)...

...Отличительной особенностью данных кооперативов является то, что любой гражданин Германии обязан вступить в товарищество вместе с приобретением квартиры в собственность, и ни один из собственников квартир не может отказаться от вступления в товарищество...

...Вот уже почти двадцать лет кондоминиумы в США формируются в основном в домах-новостройках. Реклама жилья в кондоминиумах, строится именно на преимуществах, которые получают члены ассоциации собственников жилья: право голоса во всех внутренних вопросах, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влиять на качество и стоимость услуг предоставляемых ими услуг...

...В большинстве западных стран граждане рассматривают приобретение жилья в собственность как инвестицию, их главная задача - содействовать тому, чтобы стоимость квартиры не уменьшалась со временем, а, по возможности, прирастала...

...В Канаде стоимость квартиры 60-120 кв.м с 1-3 спальнями составляет 150.000-350.000 канадских долларов. При этом собственнику принадлежит только помещение, все встроенные помещения, общее инженерное оборудование, прилегающие территории находятся в совместной собственности. К общей собственности могут относиться тренажерные залы, сауны, бассейны, парковка и т.д.…

...Совместное домовладение в Германии образуется следующим образом. Инвестор, собственник строительства или реконструкции жилого дома, принимает решение о разделении недвижимого имущества, и составляет заявление о разделении собственности и управлении недвижимостью, а также план разделения, где уточнено, что является общей собственностью, и имеются планы каждой квартиры и горизонтальные планы дома. План разделения регистрируется и проходит обязательный контроль, до этого продать ничего нельзя. Каждая квартира получает свою земельную книгу, имеющую три раздела: - собственник и расположение квартиры; - права третьих лиц на общем земельном участке и ограничения; - привлечение кредитов. Общий земельный участок (общее имущество) делится в зависимости от площади на 1000, 10 000, или 100 000 частей, и каждый собственник квартиры получает Х условных частей общего земельного участка, в зависимости от площади квартиры – это его право голоса на общем собрании...

...Инженерные стояки в новых и реконструированных домах (а их 90%) проходят не через квартиры, а через подъезд дома, в квартиру идут только ответвления коммуникаций. Таким образом, произведя какое-либо изменение, жилец может ухудшить параметры отопления, воды только для своей квартиры, и остальные при этом не страдают. Всё инженерное оборудование внутри квартиры, включая радиаторы отопления и электрооборудование, в ответственности собственника и все риски несёт собственник...

...В соответствии с законодательством Германии, окна жилых домов являются общим имуществом. Поэтому окна все одинаковые, герметичные со стеклопакетом, не требуют окраски и ремонта, и общий вид дома впечатляет…

… Регуляторы температуры установлены даже на полотенцесушители – они нагреваются только в нужный момент (перед принятием душа, или для сушки полотенца), в остальное время теплоноситель отключен и жилец за него не платит...

...В подвалах не жалюзийные решётки, а пластиковые стеклопакеты. Двери в квартиры не металлические, а из специального противопожарного материала, способного выдержать пламя до 30 минут. Все двери, включая в комнаты и санузлы, лоджии – герметичные противодымные, позволяющие переждать пожар, кроме прямого огня. В подъездах жилых домов как правило датчики движения (автоматическое включение освещения), и лампы, не требующие замены 2-5 лет. Выключатели как правило кнопочные, управляющие слаботочными реле, которые коммутируют включение и выключение электроприборов. В результате оборудование меньше изнашивается. Мусоропроводы отсутствуют, их не нужно чинить и проводить санобработку. Контейнеры для мусора пластиковые, не требуют обслуживания и очень долговечны. Доступ на площадку, где установлены контейнеры, для посторонних отсутствует. Кроме того, производится раздельный сбор мусора самими жильцами...

...В Италии даже с нормальной заработной платой купить жилье достаточно проблематично из-за высокой стоимости недвижимости. Об этом говорит и тот факт, что итальянцы по статистике дольше всех живут с родителями. Отдельное жилье среднестатистический житель страны может позволить себе не раньше 40 лет. Причем, это совсем не означает, что дом или квартира будут его собственностью...

...Основная проблема в Италии, в общем-то, такая же, как и в других странах: острая нехватка муниципальных домов...

...В период кризиса цены на жилье упали, но, по прогнозам экспертов они довольно скоро вернутся на уровень 2007 года, когда стоимость квартиры равнялась средней зарплате итальянца за 12 лет. При этом арендовать недвижимость не проще: в крайне редких случаях стоимость аренды не будет превышать половины месячного заработка...

...В США банки готовы предоставить ипотеку на 10 – 25 лет, если годовой уровень доходов домохозяйства примерно соответствует трехкратной стоимости приобретаемой жилой недвижимости...

Социальное жилье

...Первое социальное жилье появилось в середине XIX века во Франции в Париже. Это был многоквартирный дом, рассчитанный на 500 человек. Позднее, уже после Первой мировой войны, начали строиться такие дома в США и странах Западной Европы, в особенности, в Германии...

...В Британии, к примеру, этот вид недвижимости казался простым людям настоящей роскошью. Это были невысокие домики, рассчитанные на несколько семей и расположенные в небольших поселках вокруг промышленных центров. Таким образом, на каждую семью приходилось около 40 квадратных метров жилой площади...

...Во Франции новые жилые микрорайоны после войны возводились очень быстро и представляли собой кучку продольных и поперечных бетонных домов с редкими включениями «башен», расположенную в чистом поле...

...Германия, в которую после войны стали стекаться беженцы из множества стран, также не отставала. Жилищное строительство в первые послевоенные годы стало здесь приоритетным направлением, дотации от государства в инвестиционные проекты достигали 50%. Кстати, бесплатно жилье никому не давали даже в первые послевоенные годы: каждый жилец должен был внести посильный вклад...

...Если в Германии и был когда-то настоящий рай для малоимущих, то, скорее, в конце 80-х - начале 90-х годов прошлого века. Получить муниципальную квартиру было относительно несложно, причем, пенсионерам государство субсидировало ее стоимость в размере 100%. Согласно существующей схеме, в течение примерно 10 лет стоимость аренды в муниципальных домах постепенно приближается к коммерческой. И если семья не может платить по возросшей аренде, ее выселяют в квартиру с менее комфортными условиями. Зато немцам удалось, в отличие от Франции, избежать появления социальных «гетто», за счет того, что в качестве муниципального жилья Германия использует квартиры в обычных домах...

...В Великобритании также практикуется смешанное расселение, но успешность его малоэффективна. При возведении коммерческого жилья застройщик обязать предоставить муниципалитету какую-то часть жилплощадей для заселения малоимущих. Это приводит к тому, что состоятельные жители не общаются со своими соседями с невысоким достатком. Более того, по их требованию в домах делаются отдельные входы на противоположные улицы - так, что люди из разных кругов практически никогда не пересекаются...

...Получить социальное жилье в Великобритании могут не только малоимущие. В первую очередь государство здесь заботится о тех гражданах, которые выполняют различные общественные функции: пожарные, врачи, учителя, сотрудники градостроительных учреждений. Существуют также определенные программы для пенсионеров и инвалидов...

...Сегодня одним из общепризнанных лидеров на мировом рынке проектирования социального жилья заслуженно считаются Нидерланды. Среднестатистическая голландская квартира состоит из гостиной площадью 30-35 кв. м, двух спален по 15-18 кв. м каждая, кухни, столовой и кладовой, таким образом, общая площадь составляет 80-96 кв. м. Для каждой квартиры предусмотрено в среднем полтора парковочных места, причем парковка может быть, как подземной, так и организованной на придомовой территории. В итоге стоимость такой квартиры составляет 160-220 тыс. евро, а ее аренды – 490-600 евро в месяц...

...Во Франции, как, впрочем, и в Дании и Британии, примерно четверть семей проживают в социальных квартирах...

...В соответствии с действующим законодательством Франции как минимум 20% жилья от каждой комплексной застройки должно выделяться малообеспеченным семьям...

...Государственное жилье в Соединенных Штатах составляет лишь около 5% от всего жилищного фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям...

Субъекты правоотношений, их права и обязанности

Налогообложение

...Практически в любом государстве недвижимость представляет собой источник пополнения казны в качестве объекта налогообложения при годовой ставке в Европе 0,1–3,5 %. Исключение составляет Литва, Украина, Хорватия и еще несколько стран, где собственники (недорогих) квартир в многоквартирных домах пока таким налогом не облагаются...

...Также нет единого налога в Великобритании, он заменён муниципальным налогом (Council Tax), с которого оплачивается работа полиции, пожарной службы, дворников, собственности муниципалитета, школ и библиотек. В год сумма составляет от 200 до 2500 фунтов стерлингов, она зависит от класса здания и количества жильцов. В Великобритании существует реестр недвижимости, в котором каждому объекту присвоена одна из восьми категорий (А-Н), наибольшим налогом облагаются дома категории Н

...В Германии ежегодный налог составляет 1,9% от кадастровой стоимости. Жильё стоимостью до 120 тысяч евро не облагается налогом, если его владелец — физическое лицо. Налог на жильё в Финляндии варьируется в пределах 0,32-0,75% стоимости объекта. Во Франции размер налога зависит от площади недвижимости. В зависимости от наличия земельного участка объект облагается одним из двух видов налога. К примеру, ежегодная плата за квартиру площадью 90 м² составляет порядка 400 евро, а за дом площадью 120 м² с земельным участком на 100 м² — 1000 евро...

...Ежегодная сумма налога на недвижимость в Испании зависит от региона и составляет примерно 0,3 - 0,5 % от кадастровой стоимости объекта...

...В Канаде налог на недвижимость составляет в среднем 1% от оценочной стоимости объекта. Налог на недвижимость в Болгарии 0,15% от стоимости в год...

Содержание имущества

...В Канаде иногда застройщики с целью повышения привлекательности построенных квартир занижают ежемесячную плату за содержание на этапе продажи...

...у среднестатистической польской семьи на оплату жилищных расходов может уходить до 50 процентов всех доходов. (Средняя зарплата по стране 700-800 евро, бюджет Семьи соответственно 1200-1800 евро). Вместе с тем, если говорить о платежеспособности населения, то уровень оплаты услуг ЖКХ достиг уже почти 90 процентов (у нас он колеблется в районе 60%), хотя должники тоже не исчезли, несмотря ни на какие ухищрения властей. В отношении злостных неплательщиков в стране с 1994 года действует довольно жесткий закон об "эксмиссии", что переводится на русский язык - как принудительное выселение. В период с 1994 по 1998 год была произведена "эксмиссия" 6656 семей. Еще почти в пяти тысячах случаев при выселении предоставлялась иная, более дешевая жилплощадь...

...В Германии большинство населения живет на арендованной площади...

...В Германии вне зависимости, кто управляет жилым домом, собственники квартир получают финансовый отчёт за текущий год и бизнес-план на следующий год, арендаторы получают только расчёт за прошлый год...

...Общая квартплата состоит из двух частей – плата за жилое помещение и плата за жилищно-коммунальные услуги и составляет в среднем 7 евро/1м2, колеблется от 5 до 8 евро в зависимости от следующих факторов: - года возведения дома; - общей площади квартиры; - длительности проживания в квартире; - количества лиц в семье (влияет лишь на коммунальные услуги: расход воды, например). В плату за жилое помещение входят: строительные затраты, стоимость земельного участка, проценты по кредиту на строительство, а также издержки, связанные с содержанием жилья (амортизация 1-2% в год, паушальный платёж за содержание, текущий ремонт и управление)...

...В оплату жилищно-коммунальных услуг входит (на 1м2 общей площади, включая до 50% площади лоджии): - налог на земельный участок и здание (0,20 €), отопление (0,69 €), тёплая вода (0,17 €), уборка подъезда и лестниц (0,12 €), очистка улицы (0,04 €), вода (0,37 €), сточные воды (0,11 €), лифт (0,13 €), утилизация отходов (0,15 €), газон и благоустройство (0,08 €), общее потребл. электроэнергии (0,04 €), трубочист (0,04 €), страховки (0,11 €), старший по дому (0,18 €), кабельное телевидение (0,08 €), прочее (0,04 €) всего около 2,5 евро. При этом в Восточной Германии доля семейного бюджета на оплату квартиры составляет: - одиноко проживающий – 26%; - семья из 2 человек – 19,1%; - семья из 3 человек – 18,2%; - семья из 4 человек – 17,7%; - семья из 5 и больше – 21%...

...Тут уже оплата производится «по факту»: квартиросъемщик ежемесячно переводит на счет арендодателя в качестве предоплаты заранее оговоренную сумму, а тот по итогам года обязан представить отчет о своих реальных расходах. В результате достаточно часто возникает ситуация, когда квартиросъемщику приходится доплачивать определенную сумму. Например, если в течение года из-за роста цен на нефть подорожал мазут, на котором работают в Германии многие отопительные системы. Если же эксплуатационные расходы оказались ниже ожидавшихся, что хозяин квартиры обязан вернуть лишние деньги

...Содержание недвижимости в Германии также обходится довольно дорого. К примеру, в месяц плата за квартиру площадью 70 м² составляет до 120 евро...

...По подсчетам Немецкого союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), сделанным на основе данных за 2008 год, расходы на жилищно-коммунальные услуги составляют в Германии в среднем ежемесячно 2,16 евро за квадратный метр общей площади. Если суммировать все теоретически возможные формы эксплуатационных расходов, то средняя цифра возрастет до 2,91 евро. Таким образом, жилец, снимающий квартиру в 80 квадратных метров, платит за ее содержание каждый месяц от 170 до 230 евро. За год, соответственно, набегают от 2000 до 2800 евро. Это означает, что расходы на жилищно-коммунальные услуги могут достигать 30 и более процентов от «холодной» арендной платы. Иными словами, конечная квартплата дороже чистой аренды примерно на треть...

...Владельцам жилья, живущим в собственных «четырех стенах», естественно, тоже приходится оплачивать все перечисленные здесь жилищно-коммунальные услуги. Кроме того, в многоквартирном доме они ежемесячно откладывают согласованную между собственниками сумму в резервный фонд. Там накапливаются деньги на плановые и непредвиденные ремонты здания. В результате в крупных городах сумма ежемесячных текущих расходов за относительно большую квартиру в 120-150 метров легко достигает 400-500 евро...

...Содержание недвижимости от застройщика в Испании немного дешевле: на квартиру площадью 100 м² уходит от 650 до 850 евро в год...

...В Швеции широко развито движение квартиросъемщиков, которые следят за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ценами на них…

...…за рубежом применяются две разные модели – модель “скидки” и модель “амортизации”. Модель “скидки” предполагает возможность выбора тех услуг, в которых нуждается квартиросъемщик. Пропорционально этому рассчитывается квартплата. Согласно модели “амортизации”, чем бережнее вы относитесь к своему жилью, тем меньше платите...

...Англия. Цена (аренды) на double room от 60-80 франков в неделю, по Англии и от 80-120 франков в Лондоне. По стандарту в комнате есть холодильник, кровать на двоих и телевизор. Цена обычно фиксированная, то есть все коммунальные счета включены. В основном в домах 4-5 комнат, 2 туалета, ванна, кухня - словом есть всё что надо. Из минусов этого варианта наверно это соседи и то, что проживание там обычно не официально, т. е. без договора на аренду. Хозяева берут депозит, сумма которого обычно составляет стоимость 2х недельного проживания, ну и устно оговариваются условия. Условия их в основном это сообщить заранее о переезде. Комнату надо оставлять разумеется в порядке, в противном случае ваш депозит уже не вернётся, а пойдёт на ремонт...

...Испания Плата за проживание в урбанизации (уборка территории, чистка бассейна) - 150 - 300 евро в год. Вывоз мусора. Плата за вывоз мусора в некоторых муниципалитетах не выплачивается. В случае если объект недвижимости входит в кондоминимум, плата за вывоз мусора включается в ежемесячный платеж за содержание кондоминимума В Хорватии содержание жилья семьёй из двух человек стоит порядка 750 евро в год. Больше всего средств на содержание жилья уходит во Франции. В год коммунальные платежи, страховка и налоги обходятся в 2-3% его стоимости, тогда как в соседней Великобритании на недвижимость тратится примерно 1%...

…в Болгарии затраты на вывоз мусора включаются в налог на стоимость недвижимости…

… в США не существует единых принципов стоимости услуг по вывозу мусора: в некоторых штатах (как в Голландии) забирают только мусор, упакованный в специальные маркированные мешки, купленные в муниципальном магазине, в других штатах мусор вывозится за счет муниципального налога (пропорционально площади имущества), в-третьих размер оплаты определяется решением кондомииума…

...Европейское домоуправление во многом строится на крепких соседских связях, доверии друг к другу и общем уважении к собственности — то, что в России иногда называется «пережитками социализма». Например, общая стоянка велосипедов в чешском подъезде — насущная необходимость. А за сохранность транспорта можно быть спокойным — здесь все свои...

…Финляндия: ремонт только с согласия соседей…

...В Финляндии 1,4 миллиона домов объединены в 70 000 акционерных обществ - владельцев жилой недвижимости. 50 000 из них пользуются услугами компаний по управлению недвижимостью (операторов), 20 000 управляются самостоятельно...

...В Финляндии… существует Квартирное акционерное общество, членом которого является каждый собственник жилья, всего в такой форме собственности более двух миллионов человек...

...Вместо свидетельства о собственности у каждого жильца есть акции, дающие право на владение определенной площадью в доме. По умолчанию в обязанность акционеров входит оплата за обслуживание дома, отопление, уборку помещений общего пользования, электроэнергию, уборку и вывоз мусора, водоснабжение и канализацию, даже налог на недвижимость и прочие затраты...

...Собранием акционеров выбирается домоуправление, опре­деляется зарплата каждому его члену...

...Деятельность КАО четко определена законодательством, ровно так же, как и обязанность собственника осуществлять уход за своим жильем. Каждый акционер посредством общества, в которое входит, несет ответственность за наружные конструкции дома, дворовые территории, лестницы и инфраструктуру объекта недвижимости, в частности, водо— и энергоснабжение. Акционер сам отвечает за состояние поверхностных материалов в своей квартире и обеспечивает многие факторы, влияющие на качество и эстетику проживания...

...Что же касается отношений внутри дома, то закон о КАО в поправках 2010 года отменил все «стихийные ремонты», когда один из жильцов без предупреждения начинал стучать молотком по нервам остальных. Теперь владелец квартиры, он же акционер, обязан уведомлять домоуправление о планируемом ремонте. Это касается изменений конструкций и коммуникаций, так как архитектурное состояние должно контролировать именно домоуправление.

Когда председатели правления получают уведомление, они назначают надзорного, который следит, во сколько вы начали и закончили ремонт, чтобы не тревожить соседей, как выносится строительный мусор и т. д. Также они вправе требовать компенсацию за время, проведенное в «дозоре». Единственно безнаказанно разрешено красить и переставлять мебель...

...Но закон о КАО продиктован самой жизнью. В Европе многие мои молодые местные знакомые меняют квартиры и место жительства довольно часто. И каждый из них рассматривает свою собственность как объект будущей продажи. И так как их квартира — часть большого дома, они заинтересованы в том, чтобы по чьей-то вине его вдруг не затопило или не повело. Собирая такие уведомления, домоуправление легко узнает, по чьей вине это произошло, и кто должен за это ответить, возместить убытки...

...Литва: В зависимости от типа дома в число расходов по содержанию могут быть включены вывоз мусора, уборка подъездов, платеж домовой общине (по сути – управляющей компании) и т. п. Такие платежи могут требовать от €20 до €100 в месяц.

...Болгария: муниципальный налог на вывоз мусора не одинаков в разных муниципалитетах… и составляет около 0,4% в год от стоимости недвижимости...

...В Казахстане в 1996 году решением Правительства республики сфера содержания и эксплуатации жилищного фонда была полностью переведена на бездотационную основу, в Казахстане власти просто переложили всю ответственность за жилищный фонд на плечи КСК (кооперативы собственников жилья) ...

Страхование

...В большинстве стран Европы жильё подлежит обязательному страхованию, поэтому необходимо учитывать уплату страховых взносов. На их размер влияют такие факторы как стоимость имущества, расположение жилья, изношенность...

...Страховые взносы. Страхование объекта недвижимости в Испании не является обязательным. В случае, если объект покупается с ипотечным кредитом, обязательным является страхование на сумму ипотечного кредита. Ежегодная страховка составляет примерно 0,15 % от страховой суммы...

Организация профессиональной деятельности по содержанию объектов

...Как подсчитано ведущими экономистами мира, в себестоимости услуг ЖКХ составляющая заработной платы работников данной сферы доходит до 30-35% в развитых странах Западной Европы

...Восточной Германии в настоящее время собственность распределена среди частных собственников 80%, коммерческих собственников 15% и муниципальными жилищными компаниями 5%. Причём в 80% частных собственников входят ЖСК и квартиры, сдаваемые собственниками внаём. 5% государственных жилищных компаний в ближайшее время будут преобразовываться в частные, т.к. при всей немецкой педантичности даже немцы не смогли добиться в этих компаниях эффективной работы – затраты в 2 раза выше, чем в частных компаниях, а на качество услуг имеются нарекания у населения...

...В Германии …управляющим может быть и просто физическое лицо. Территориального деления нет, заказ на управление может быть получен совершенно разными путями. Цель у всех одна – повысить рыночную стоимость жилья и привлекательность для жильцов, для этого производится санация домов, включая пристройку лифтов, утепление фасадов, благоустройство территории...

... ЖСК в Восточной Германии – это крупные образования, включающие как правило десятки домов и осуществляющие разные функции. Но в любом случае главная – это управление. Многие ЖСК также учредили для управления жилыми домами ООО, как правило для снижения затрат. ООО, оказывая услуги ЖСК, не платит НДС 12%...

... При этом министерство ЖКХ как таковое отсутствует. ЖСК напрямую или через ООО оказывает услуги: - инфраструктурные, это работа управдома, уборка территории и вывоз мусора и т.д.; - технического управления, это сантехнические и электротехнические работы, малярные и т.д; - экономического управления, это бухгалтерия и составление бизнес-планов, отчётов и т.д...

...Так, например, в Восточной Германии в штате управляющих компаний как правило нет уборщиков, электриков, сантехников, маляров и т.д. – к этим работам привлекаются специализированные фирмы и частные предприниматели, по мере необходимости. В штате имеется только специалисты управления по трём направлениям – технический директор с помощниками, финансовый директор с помощниками, секретариат. Кроме того, в каждом жилом доме имеется «управдом», или хауз-мастер, к которому непосредственно обращаются жильцы при наличии технических вопросов. Управляющая компания в обязательном порядке производит страхование общего имущества, включая земельный участок, а собственники квартир как правило производят страхование своего имущества. В случае возникнове6ния обстоятельств (например, на земельном участке ТС кто-то поскользнулся и сломал ногу) выплачивается страховка за счёт страховой компании...

...Средняя зарплата дворника в Германии составляет 1000-1200 евро в месяц…

… Монтер в области бытового обслуживания населения работает в качестве жестянщика или слесаря-сантехника на предприятиях по предоставлению бытовых услуг населению. Он выявляет поврежденные места в системе водоснабжения, устраняет их и проводит их техническое обслуживание, например, убирает листву с кровельного лотка или прочищает водопроводные трубы. В случае аварии он немедленно выезжает на место, будь-то ночь, выходной или праздничный день. Монтер в области бытового обслуживания населения в Германии получает 1937 евро, средняя зарплата слесаря по ремонту газового оборудования составляет 2556 евро в месяц. Среднемесячная зарплата слесаря-сантехника составляет 2556 евро...

...Законом Республики Казахстан от 22 июля 2011 года № 479-IV «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений» были внесены поправки в Закон «О жилищных отношениях», которые разграничили обязанности по управлению и содержанию объекта кондоминиума...

...В соответствии с указанными поправками управление объектом кондоминиума осуществляют органы управления объектом кондоминиума в виде тех форм, которые были перечислены выше, содержание же объекта кондоминиума осуществляют – субъекты сервисной деятельности (проще говоря, сервисные компании). Причем дается следующее понятие «содержания объекта кондоминиума» – это совокупность организационных и технических мероприятий, реализуемых субъектом сервисной деятельности в соответствии с договором, заключаемым с органом управления объектом кондоминиума. Получается, что органы управления объектом кондоминиума должны заключать договоры с субъектами сервисной деятельности для выполнения мероприятий по содержанию объекта кондоминиума. Органы управления объектом кондоминиума могут только управлять, но никак не осуществлять деятельность, связанную с реализацией технических мероприятий (того же ремонта)...

...приказом Председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 13 сентября 2011 года № 338 была утверждена Типовая форма договора управления объектом кондоминиума. Кстати сказать, собственники квартир могут и должны брать за основу данный договор, когда заключают договора на управление объектом кондоминиума. В приложении к этому Договору имеется Перечень работ по управлению объектом кондоминиума, в котором и перечислены основные работы, которые могут осуществлять органы управления объектом кондоминиума:

...организация осуществления осмотра технического состояния конструкций и инженерного оборудования объекта кондоминиума:
...организация работ по обследованию объекта кондоминиума (объектов) с целью определения их технической готовности к эксплуатации (в том числе сезонной), необходимости проведения текущего и капитального ремонта общего имущества:
...планирование работ по содержанию и ремонту переданного в управление общего имущества объекта кондоминиума:
...планирование финансовых и технических ресурсов, заключение договоров с подрядными организациями:
...осуществление систематического контроля за качеством услуг, работ подрядных организаций, субъектов сервисных деятельностей в рамках заключенных договоров
...и многие другие работы, среди которых можно выделить ведение документации, открытие банковских счетов, заключение договоров с поставщиками, обеспечение регистрации объекта кондоминиума, оформление управленческих решений, подготовка отчетов, организация проведения собраний собственников квартир (помещений)...
...В Финляндии оператор (управляющая компания), прежде всего, отвечает за ежедневное управление в соответствии и согласно договору на управление, в котором оговариваются условия и перечень услуг и расценки

...Оператор (управляющая компания) выбирает эксплуатирующую организацию, для небольших объектов члены товарищества выбирают ее сами...

...Эксплуатирующая организация предоставляет жилищно-коммунальные услуги либо самостоятельно, либо по договору со специализированными компаниями (ремонтно-строительные, уборка территории, снега, охрана, вывоз мусора и пр.). Эксплуатирующая организация ежегодно отчитывается перед жильцами о доходах и расходах, а также балансе общества собственников жилья...

...На Западе и в США инженерные сети внутри дома обслуживает одна фирма, приборы учета на системах теплоснабжения – вторая, насосы, установленные на системах теплоснабжения, – третья, бойлер (теплообменник) – четвертая и т. д...

...В Германии управляющий должен иметь высшее образование и квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работник

СНП НЖК по Липецкой области http://ngk48.ru/news_article/11438775803


--------------------
Если не разобрались, где на нашем сайте лучше писать, пишите здесь http://novoegkh.ru/forum/viewforum.php?forum_id=299
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Общая информация о зарубежном ЖКХ
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 15 сентября 2015, 09:53:15
О жилищном вопросе в европейских странах

Собственное, арендное, кооперативное жилье в Европейских странах


--------------------
Если не разобрались, где на нашем сайте лучше писать, пишите здесь http://novoegkh.ru/forum/viewforum.php?forum_id=299
Послать приватное сообщение
Автор Тема: RE: Общая информация о зарубежном ЖКХ
A1
Администратор

A1



Администратор

Сообщений: 1513
Зарегистрирован: 24.03.2009
Статус: offline
^ наверх ^
Опубликовано 14 февраля 2017, 09:30:06
Управление жилой недвижимостью в разных странах. Подборка.

http://jildom.com/konsultant/stranicza.html


--------------------
Если не разобрались, где на нашем сайте лучше писать, пишите здесь http://novoegkh.ru/forum/viewforum.php?forum_id=299
Послать приватное сообщение
Перейти на форум:
 
Версия для печати


 
Виртуальный город решений реальных проблем многоквартирных домов - НОВОЕ ЖКХ РУ

Наш адрес в Интернете: WWW.NOVOEGKH.RU E-mail: novoegkh@mail.ru